Incluye estas cláusulas en tu contrato de alquiler turístico para proteger tu vivienda y cumplir la normativa española: identificación del inmueble y las partes, duración y horarios de entrada y salida, precio y fianza, normas de uso y aforo, comunicación del parte de viajeros, política de cancelación y responsabilidad por daños. La redacción exacta depende de tu comunidad autónoma, así que revisa siempre el decreto regional antes de firmar. Cada una de estas cláusulas se desarrolla con ejemplos concretos en las secciones siguientes.
En resumen:
- Es esencial incluir en el contrato datos completos del inmueble, licencia turística y referencia catastral, además de citar el registro autonómico correspondiente.
- La cláusula de duración y horarios debe ser precisa, estableciendo horas exactas y penalizaciones por ocupación fuera del plazo acordado.
- El desglose del precio debe incluir concepto por concepto, y el importe de la fianza y su devolución deben quedar claramente especificados.
- Las normas de convivencia, aforo y prohibiciones de fiestas o eventos deben estar concretadas, con penalizaciones fijas y referencias a normativas locales.
- La comunicación del parte de viajeros conforme al RD 933/2021 requiere autorización expresa, plazo de conservación y medidas de seguridad, fundamental para evitar sanciones.
Tabla de contenidos
- Lista ampliada de cláusulas recomendadas y para qué sirve cada una
- Cláusulas sobre identificación, licencia y número de registro
- Duración, horarios y entrega de llaves: redacción operativa
- Precio, pagos, fianza y desglose fiscal
- Normas de uso, aforo, convivencia y prohibiciones
- Cancelación, modificaciones y no presentación: cómo redactar la política
- Responsabilidad, seguros y gestión de daños
- Tratamiento de datos y partes de entrada: cláusula compliant con el RD 933/2021
- Validez y firma: cómo formalizar el contrato
- Anexos y plantillas: fragmentos de cláusulas tipo para copiar y adaptar
- Checklist previo a publicar el anuncio y firmar con el huésped
- Cómo automatizar el cumplimiento con una plataforma de registro y contratos digitales
- Perspectiva experta: por qué priorizar la claridad contractual
- Automatiza tus contratos y partes de viajeros con EuroCheckin
- Fuentes
- Preguntas frecuentes
Lista ampliada de cláusulas recomendadas y para qué sirve cada una
Un contrato de alquiler vacacional bien redactado funciona como un mapa de responsabilidades. Cada cláusula resuelve un conflicto potencial antes de que ocurra, y eso es exactamente lo que un juez o un inspector autonómico va a buscar si algo sale mal.
Estas son las condiciones de alquiler turístico que no deberían faltar en ningún contrato, junto con la función concreta que cumple cada una:
- Identificación de las partes y del inmueble: nombre, NIF o NIE del arrendador y arrendatario, dirección exacta, referencia catastral y número de licencia turística.
- Duración y horarios: fechas y horas exactas de entrada y salida, con margen para limpieza entre estancias.
- Precio, fianza y tasas: importe total, desglose de la tasa turística cuando aplique, y condiciones de devolución del depósito.
- Cancelación y reembolsos: plazos, penalizaciones y supuestos de fuerza mayor.
- Normas de la casa: aforo máximo, prohibición de fiestas o subarriendo, y normas de convivencia con vecinos.
- Parte de viajeros y protección de datos: autorización expresa para transmitir los datos de los huéspedes a la administración competente.
- Inscripción y licencia autonómica: número de registro turístico y referencia al decreto que lo regula.
- Responsabilidad y seguros: quién asume los daños, cómo se pericia una avería y qué cobertura existe.
- Firma y anexos: validez de la firma electrónica y documentos que se adjuntan al contrato (normas de la casa, inventario, guía del huésped).
Andalucía y Canarias, por ejemplo, exigen contrato escrito de forma expresa en sus decretos autonómicos, mientras que otras regiones lo recomiendan sin obligarlo formalmente. Antes de publicar tu anuncio, comprueba qué exige tu comunidad en materia de superficie mínima, extintores o número de registro visible.
Cláusulas sobre identificación, licencia y número de registro
La cláusula de identificación no es un simple encabezado. Es la base que permite a cualquier inspector verificar en segundos que tu vivienda está autorizada para uso turístico.
Debe incluir, como mínimo:
- NIF o NIE completo del titular de la vivienda y del arrendatario.
- Referencia catastral del inmueble, no solo la dirección postal.
- Número de licencia o autorización turística autonómica, visible y verificable.
- Fecha y órgano que concedió dicha licencia.
Desde la entrada en vigor de la LO 1/2025, muchas comunidades de propietarios exigen que el arrendamiento turístico cuente con la aprobación expresa de la comunidad por mayoría de tres quintos antes de operar, un requisito que conviene reflejar en el contrato citando el acta correspondiente, según recoge el compendio de novedades normativas 2024-2026.
Consejo profesional: guarda una copia digital del acuerdo de la comunidad junto al contrato. Si un inspector o un huésped reclama, esa referencia cruzada te ahorra semanas de gestiones.
Un matiz importante para 2026: el Tribunal Supremo anuló en mayo el Registro Único de Alquileres estatal por falta de competencia del Estado para crearlo, según informó El País. Eso significa que tu obligación real de inscripción sigue estando en el registro autonómico correspondiente, no en un trámite estatal centralizado. No dejes de citar el registro autonómico exacto en tu cláusula de identificación.
Duración, horarios y entrega de llaves: redacción operativa
La cláusula de duración parece trivial hasta que un huésped se queda una hora de más y bloquea la llegada del siguiente. Fijar fechas y horas con precisión evita esa discusión antes de que empiece.
Redáctala así: «La estancia comienza el [fecha] a las [hora] y finaliza el [fecha] a las [hora]. Cualquier ocupación fuera de ese margen requiere autorización previa por escrito del arrendador y puede generar un cargo adicional de [importe] por hora.»
Para el protocolo de entrega de llaves, especifica:
- El método de acceso: llave física, caja de seguridad o cerradura inteligente.
- Quién realiza la entrega y qué ocurre si el huésped llega fuera del horario acordado.
- La responsabilidad del huésped en caso de pérdida o uso indebido del sistema de acceso.
Si usas self check-in con cerraduras inteligentes, conviene incluir una cláusula específica que exija al huésped seguir el procedimiento indicado y que exima al anfitrión de responsabilidad por mal uso siempre que exista registro digital de accesos y comprobantes de entrada. Ese registro también sirve como prueba objetiva si surge una disputa sobre horarios.
La cláusula de ocupación extemporánea debe fijar una penalización concreta, no una fórmula vaga como «se cobrará un recargo».
Precio, pagos, fianza y desglose fiscal
El apartado económico es donde más reclamaciones surgen, casi siempre por falta de detalle. La cláusula de precio debe desglosar cada concepto por separado: alojamiento, limpieza final, tasa turística si tu municipio la aplica, y cualquier servicio adicional contratado.
Dato clave: el Real Decreto 933/2021 obliga a conservar los datos del registro de viajeros durante tres años desde la finalización del servicio, un plazo que también conviene reflejar en la política de privacidad del propio contrato, según establece el texto consolidado en el BOE.
Sobre la fianza, la cláusula debe cubrir tres puntos:
- El importe exacto, nunca una cifra aproximada.
- El plazo de devolución tras la salida, habitualmente entre 3 y 7 días si no hay daños que reclamar.
- Los supuestos concretos que justifican su retención parcial o total: roturas, limpieza extraordinaria o incumplimiento del aforo.
Sobre las formas de pago, especifica si aceptas transferencia, tarjeta o plataforma de reservas, y si emites factura con IVA. La actividad de alquiler turístico suele tributar como arrendamiento sin servicios hoteleros, exenta de IVA, salvo que ofrezcas servicios propios de la industria hostelera (limpieza diaria, cambio de ropa, recepción), en cuyo caso el IVA sí resulta aplicable.
Normas de uso, aforo, convivencia y prohibiciones
Las cláusulas de convivencia son las que evitan que tu vivienda termine denunciada por los vecinos o sancionada por el ayuntamiento.
Incluye de forma expresa:
- Número máximo de ocupantes, sin excepciones verbales.
- Prohibición explícita de subarrendar total o parcialmente la vivienda.
- Política clara sobre eventos y fiestas: la mayoría de gestores optan por prohibirlos por completo y fijar una penalización económica fija en caso de incumplimiento.
- Horario de silencio nocturno, alineado con la ordenanza municipal de tu localidad.
- Referencia a que el huésped debe respetar los estatutos de la comunidad de propietarios.
Consejo profesional: fija la penalización por fiesta no autorizada como un importe cerrado (por ejemplo, el equivalente a varias noches de estancia), no como «los daños que se deriven». Un número concreto se cobra; una fórmula abierta se discute.
En comunidades como Canarias, Madrid o Cataluña, las ordenanzas locales añaden restricciones específicas sobre ruido y densidad de ocupación que conviene citar textualmente en el contrato, tal como recogen los cambios normativos por comunidad autónoma. Copiar la norma local directamente en la cláusula, en lugar de resumirla, refuerza su validez si necesitas invocarla ante una queja vecinal.
Cancelación, modificaciones y no presentación: cómo redactar la política
La política de cancelación necesita ser tan clara que un huésped pueda entenderla sin llamarte por teléfono. Existen tres modelos habituales y cada uno se adapta a un tipo de propiedad distinto.
- Política flexible: reembolso completo si la cancelación se comunica con más de 7 días de antelación; el 50 % si se hace entre 3 y 7 días antes.
- Política moderada: reembolso completo hasta 14 días antes de la llegada; sin reembolso después, salvo causa de fuerza mayor documentada.
- Política estricta: retención del 50 % del importe si la cancelación se produce con menos de 30 días de antelación, y del 100 % dentro de los últimos 7 días.
Cada modelo debe especificar qué ocurre con el anticipo ya cobrado y en qué plazo se devuelve la parte reembolsable, normalmente entre 5 y 10 días hábiles. La cláusula de fuerza mayor debe enumerar supuestos concretos (catástrofe natural, cierre gubernamental de fronteras, enfermedad grave documentada) y no dejarlo en una frase genérica que nadie sabrá interpretar cuando haga falta.
Para modificaciones y no presentación (no-show), fija un canal de comunicación formal (correo electrónico o la plataforma de reservas) y un plazo mínimo de aviso. Si reservas a través de Airbnb, Booking o Vrbo, recuerda que la política de cancelación de la plataforma prevalece sobre la tuya en caso de conflicto, así que ambas deben ser coherentes.
Responsabilidad, seguros y gestión de daños
Diferenciar el daño imputable del desgaste razonable es la cláusula que evita más discusiones agrias con huéspedes. Un mando de televisión que deja de funcionar por uso normal no es lo mismo que una mancha de vino en un sofá blanco, y el contrato debe distinguirlo con ejemplos, no solo con la palabra «daño».
El procedimiento de reclamación debe incluir:
- Un plazo máximo para notificar el daño tras la salida del huésped, habitualmente 48 o 72 horas.
- Un método de peritación: fotos con fecha, presupuesto de reparación o factura de sustitución.
- La forma en que se descuenta el importe de la fianza y qué ocurre si el daño supera el depósito retenido.
Conviene también incluir una recomendación, no una obligación legal, sobre contratar un seguro de alquiler vacacional que cubra responsabilidad civil frente a terceros y daños al inmueble durante la temporada. Un protocolo operativo con checklist de check-in y fotos de inventario por cada entrada, firmado o aceptado digitalmente por ambas partes, es la mejor prueba si terminas reclamando algo, según recomienda Captain.
Tratamiento de datos y partes de entrada: cláusula compliant con el RD 933/2021
Esta es, junto con la de aforo, la cláusula que más sanciones evita cuando está bien redactada. El Real Decreto 933/2021 obliga a todo arrendador de vivienda turística a llevar un registro documental de viajeros y a comunicar determinados datos a las autoridades antes o durante el inicio del servicio.
Una frase tipo que funciona: «El huésped autoriza expresamente al arrendador a transmitir sus datos personales (nombre, documento de identidad, nacionalidad, fecha de nacimiento y demás datos exigidos por la normativa vigente) al sistema SES.HOSPEDAJES y al registro autonómico correspondiente, en cumplimiento del Real Decreto 933/2021.»
Los partes de entrada deben incluir, según los anexos I y II del citado decreto, datos como identidad completa del huésped, documento de identidad o pasaporte, fecha de nacimiento, nacionalidad, número de personas, fechas de entrada y salida, y firma o aceptación del huésped. La transmisión de estos datos debe hacerse por vía telemática antes del inicio de la estancia, tal como detalla el texto consolidado en el BOE.
El contrato debe especificar además:
- El plazo de conservación de los datos: tres años desde la finalización del servicio.
- Las medidas de seguridad aplicadas (cifrado, acceso restringido, alojamiento en infraestructura dentro de la Unión Europea).
- El derecho del huésped a solicitar acceso, rectificación o supresión de sus datos conforme al RGPD.
La Ventanilla Única Digital sigue funcionando como canal de verificación entre plataformas de reserva y administraciones autonómicas, incluso después de la anulación del registro único estatal. Si gestionas varios alojamientos, esta guía sobre registro de viajeros en viviendas turísticas detalla cómo encaja cada trámite en el calendario de una reserva real.
Validez y firma: cómo formalizar el contrato
La firma electrónica tiene el mismo valor probatorio que la firma manuscrita cuando queda vinculada a un identificador verificable del firmante, la hora exacta y un hash del documento que impida su alteración posterior. Para un contrato de alquiler turístico, eso significa que un huésped puede aceptar las condiciones desde el móvil antes de llegar, sin perder validez legal.
Conviene conservar tanto la copia firmada como los metadatos de la firma (dirección IP, marca temporal, versión del documento aceptado) durante al menos el mismo plazo que exige la conservación del registro de viajeros. Incluye también una cláusula de aceptación tácita para reservas hechas por plataforma: «La confirmación de la reserva a través de [Airbnb/Booking/Vrbo] implica la aceptación de las presentes condiciones y normas de la vivienda.»
Anexos y plantillas: fragmentos de cláusulas tipo para copiar y adaptar
Estos fragmentos se pueden adaptar directamente a tu contrato, ajustando los datos entre corchetes:
- Fianza: «El arrendatario deposita una fianza de [importe] €, que será devuelta en un plazo de [X] días tras la finalización de la estancia, salvo daños acreditados o incumplimiento de las normas de uso.»
- Cancelación: «En caso de cancelación con más de [X] días de antelación, se reembolsará el [porcentaje]% del importe abonado.»
- Parte de viajeros: «El huésped autoriza la comunicación de sus datos personales al registro autonómico y estatal conforme al Real Decreto 933/2021.»
- Normas de uso: «Queda prohibido superar el aforo de [número] personas y organizar eventos o fiestas sin autorización expresa del arrendador.»
Adapta cada fragmento a tu comunidad autónoma: en Andalucía y Canarias, añade la referencia expresa al decreto que obliga al contrato escrito; en Madrid, incorpora la referencia a los requisitos técnicos como la superficie mínima de 25 m². Estos fragmentos son un punto de partida, no un sustituto de la revisión de un abogado si tu caso incluye comunidad de propietarios conflictiva, subarriendo o gestión de varias licencias distintas.
Checklist previo a publicar el anuncio y firmar con el huésped
Antes de aceptar tu primera reserva, verifica estos pasos en orden:
- Confirma que dispones de la licencia o autorización turística autonómica vigente y visible.
- Comprueba que la comunidad de propietarios ha aprobado el uso turístico, si tu normativa local lo exige.
- Prepara la plantilla del contrato con todas las cláusulas descritas y revisa que el número de registro figure en el anuncio.
- Configura el sistema para emitir y transmitir el parte de viajeros antes de cada llegada.
- Verifica que tienes un comprobante de fianza y, si procede, una póliza de seguro activa antes del check-in.
Esta checklist esencial para propietarios amplía cada paso con los documentos concretos que suelen pedir los inspectores autonómicos.
Cómo automatizar el cumplimiento con una plataforma de registro y contratos digitales
Redactar bien las cláusulas es solo la mitad del trabajo: también hay que ejecutarlas en cada reserva, sin fallos ni retrasos. Una plataforma como EuroCheckin automatiza el envío de los partes de viajeros a SES.HOSPEDAJES, genera el contrato digital con firma electrónica y normas de la vivienda, y sincroniza calendarios con Airbnb, Booking y Vrbo para evitar overbookings.
Entre las funciones que encajan directamente con las cláusulas descritas:
- Check-in online multilingüe con enlaces automáticos por plataforma de reserva.
- Contratos digitales con firma electrónica y anexos de normas de la casa.
- Integración con cerraduras inteligentes TTLock, Nuki y Yale para self check-in con registro de accesos.
- Libro de registro de viajeros cien por cien digital, alojado en infraestructura dentro de la Unión Europea.
La guía completa sobre registro de viajeros en alojamientos detalla el proceso paso a paso, desde la primera reserva hasta la comunicación telemática exigida por el RD 933/2021.
Perspectiva experta: por qué priorizar la claridad contractual
El error que veo repetirse en la mayoría de contratos de alquiler turístico no es la falta de cláusulas, sino su vaguedad. Frases como «se cobrará un recargo razonable» o «el huésped deberá cuidar la vivienda» no protegen a nadie porque no son verificables ante un juez ni ante un huésped que decide reclamar. Una cláusula clara con cifras, plazos y supuestos concretos elimina la discusión antes de que empiece. La normativa autonómica cambia con frecuencia suficiente como para justificar una revisión anual del contrato, especialmente en comunidades donde han entrado nuevos decretos en los últimos dos años. Si tu operación incluye varios inmuebles o una comunidad de propietarios con acuerdos complejos, la revisión de un abogado especializado sigue siendo la inversión más barata frente al coste real de una sanción.
— Sofía Herrera
Automatiza tus contratos y partes de viajeros con EuroCheckin
EuroCheckin es la alternativa al papeleo manual para gestores de alquiler turístico en España: en lugar de redactar y enviar cada parte de viajeros a mano, la plataforma transmite automáticamente los datos exigidos por el Real Decreto 933/2021 a SES.HOSPEDAJES, sin registros duplicados ni errores de transcripción.
Además del envío automático de partes, EuroCheckin genera contratos digitales con firma electrónica, normas de la vivienda y guía del huésped, todo sincronizado con tus calendarios de Airbnb, Booking, Vrbo y más de 12 plataformas. La infraestructura se aloja dentro de la Unión Europea, en cumplimiento del RGPD, y el check-in online funciona en varios idiomas sin límite de reservas. Si gestionas uno o varios alojamientos, prueba gratis la guía completa de registro de viajeros y comprueba cuánto tiempo administrativo puedes recuperar cada semana.
Fuentes
- El País — El Supremo anula el registro único de alquileres turísticos
- BOE — Referencias a decretos autonómicos (Andalucía, Canarias)
- BrainsRE — Legislación vivienda vacacional España 2025-2026
Preguntas frecuentes
¿Qué cláusulas se pueden poner en un contrato de alquiler?
Puedes incluir cláusulas sobre duración, precio, fianza, normas de uso, cancelación, responsabilidad por daños y protección de datos, siempre dentro de los límites que marca la legislación autonómica y estatal. Ninguna cláusula puede contradecir un derecho irrenunciable del huésped o del arrendador.
¿Cuántos días se considera alquiler turístico?
Consulta el decreto de tu comunidad antes de anunciar tu vivienda.
¿Cuáles son las tres cláusulas imprescindibles en un contrato de arrendamiento turístico?
Identificación completa de las partes y del inmueble con su licencia, precio y condiciones de la fianza, y la cláusula de comunicación del parte de viajeros conforme al RD 933/2021 son las tres que ningún contrato debería omitir.
¿Qué cláusulas debe tener un contrato de alquiler turístico para cumplir la ley?
Debe incluir, como mínimo, identificación y número de licencia, duración y horarios, precio y fianza, normas de aforo y convivencia, política de cancelación, responsabilidad por daños y autorización expresa para transmitir datos al registro autonómico y a SES.HOSPEDAJES. Herramientas como EuroCheckin ayudan a ejecutar esta última cláusula de forma automática en cada reserva.
¿Es obligatorio el contrato escrito en todas las comunidades autónomas?
No en todas: Andalucía y Canarias lo exigen expresamente en sus decretos autonómicos, mientras que en otras comunidades es una práctica muy recomendable aunque no siempre obligatoria por ley. Formalizarlo por escrito, en cualquier caso, es la única forma real de proteger tu vivienda ante una disputa.
